«Ideal para grupos que visitan la ciudad por el Mundial FIFA 2026 «, dice una publicación en la plataforma de hospedaje Airbnb para alojamientos en Monterrey, una de las tres ciudades que serán sede de los encuentros futbolísticos que se llevarán a cabo en México . El interés y la preocupación se repite también en Guadalajara y la Ciudad de México, principalmente en las colonias alrededor de los estadios donde habrá partidos mundialistas y donde los precios de las viviendas están aumentando.
Las obras revalorizan las zonas
La regulación de Airbnb en las ciudades del Mundial
De acuerdo con la Sociedad Hipotecaria Federal, el precio de la vivienda se incrementó 10.9% en Guadalajara, y 9.4% en Monterrey, mientras que en la Ciudad de México se encareció 4.8%. En los alrededores del Estadio Azteca, que será la sede del partido inaugural y cuatro juegos más, los precios oscilan entre 8,900 y 18,700 pesos por 24 noches, mientras que las viviendas completas tienen un costo que varía de 21,200 a 43,700 pesos. Aunque las alcaldías con más alojamientos en la capital son Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo y Benito Juárez, Coyoacán se coloca en el cuarto sitio con 770 viviendas completas y 902 habitaciones privadas ofrecidas a turistas en la aplicación. En las zonas aledañas a los estadios en Guadalajara y Monterrey se presenta un panorama con precios superiores a los 15,000 pesos al mes en rentas y más de 20,000 pesos el metro cuadrado en ventas. Por ejemplo, alrededor del Estadio Akron, en Guadalajara, las rentas mensuales van de los 22,000 a los 45,000 pesos, según datos de Monopolio. En colonias como Granja, San Juan de Ocotán o Rinconada del Bosque, todas a menos de 10 minutos del recinto, el metro cuadrado en venta ronda entre 29,000 y 36,000 pesos, de acuerdo con Clau.com. Las zonas más exclusivas, como Los Castaños, concentran las rentas más altas, mientras que en Ayamonte los precios son ligeramente menores, aunque siguen por encima del promedio metropolitano. En Monterrey, los alrededores del Estadio BBVA presentan precios más contenidos. En colonias como Jardines y Bosques de la Pastora, así como en Puesta del Sol, las rentas se ubican entre 16,000 y 28,000 pesos mensuales, mientras que la venta por metro cuadrado oscila entre 19,000 y 23,000 pesos. En zonas colindantes, como La Quinta o Unidad Ciudad de los Niños, los precios bajan ligeramente, manteniendo un perfil más residencial que de alta demanda comercial. De acuerdo con Daniel Blum, socio de la consultora 4S Real Estate en Guadalajara, el mercado habitacional tapatío ya muestra incrementos anuales en rentas de entre 6 y 10%, especialmente en colonias como Providencia, Puerta de Hierro y La Americana, donde “el ingreso de nuevas industrias ha traído una demanda más especializada de vivienda, con unidades más pequeñas y flexibles”. Juan Pablo Abaroa, socio regional de la firma en Monterrey, explica que la ciudad registra cerca de 220 proyectos verticales en desarrollo y un precio promedio de 80,000 pesos por metro cuadrado, con tickets de venta que rondan los siete millones de pesos. “Eso ha provocado que muchas personas no puedan comprar y opten por rentar. Departamentos de 34 metros sin estacionamiento ya se rentan entre 18,000 y 20,000 pesos mensuales”, apunta. El Mundial será de unos cuantos partidos en cada sede, pero genera un impacto de inversiones millonarias e intervenciones públicas: en la Ciudad de México la mejora urbana del Estadio Banorte (antes Estadio Azteca), la construcción de una ciclovía y un paseo elevado en Calzada de Tlalpan y más trenes para el Tren Ligero. En Monterrey, la construcción de dos nuevas líneas del Metro, una que conectará con el Aeropuerto Internacional Mariano Escobedo así como la creación del Parque del Agua; mientras que en Guadalajara se prevé un nuevo Macrobús Eléctrico del Aeropuerto Internacional de Guadalajara al Estadio Akron, así como la renovación y ampliación de avenidas y carreteras. Rosalba González Loyde, doctora en Sociología por la UAM y maestra en Desarrollo Urbano por la Pontificia Universidad Católica de Chile, agrega que esta inversión si bien busca mejorar la movilidad y contar con mejores espacios públicos, también traerá un aumento del costo sobre la vivienda alrededor de las sedes mundialistas. “Hay inversión –tanto pública como privada- para mejorar el espacio público y la infraestructura. ¿Pero qué sucede con los propietarios que se aprovechan de esa infraestructura para ahora rentar sus viviendas no al precio anterior sino aumentarlas de valor?», dice. Los especialistas de 4S Real Estate coinciden en que estas obras, aunque actualmente generan molestia por el tráfico, “revalorizarán las zonas y mejorarán la conectividad en el mediano plazo”. Blum considera que en Guadalajara “las zonas cercanas al estadio, Andares o Chapultepec podrían ser las más beneficiadas”, mientras que Abaroa prevé en Monterrey una derrama económica de hasta 1,000 millones de dólares y la creación de nuevos polos de vivienda en municipios como Apodaca, Escobedo, Guadalupe y San Nicolás, “gracias a la expansión del transporte público y los cambios en los planes de desarrollo urbano”. “Hay una valorización del inmueble, entonces vamos a comenzar a percibir elementos de la definición clásica de gentrificación, que es un proceso de expulsión de una población de menores ingresos por otra de mayores ingresos, resultado del aumento del costo del suelo y de la vivienda por esta inversión», explica González Loyde en entrevista con Expansión Política . A esto se suma la escasa regulación sobre vivienda y costos del suelo en México, indica la también académica de la UNAM. Daniel Blum coincide en que el fenómeno será focalizado, sobre todo en zonas turísticas o con mejor conectividad. “Muchos propietarios probablemente pasen sus rentas tradicionales a estancias de corta duración durante el Mundial y algunos podrían mantenerlas así después del evento”. Juan Pablo Abaroa advierte que, en Monterrey, las áreas que reciban infraestructura nueva mantendrán precios elevados incluso después del torneo, mientras que otras tenderán a estabilizarse. En Monterrey, la regulación de plataformas de viviendas turísticas como Airbnb se limita al pago de un impuesto del 3% sobre hospedaje que se paga al gobierno de Nuevo León. En Guadalajara, el Congreso de Jalisco ha discutido un proyecto de reforma que incluye limitar a un máximo de 180 noches al año el tiempo de alojamiento de las viviendas turísticas, restricción contra la cual se pronunciaron representantes de Airbnb y Expedia en foros legislativos. “En Guadalajara el sector tiene incertidumbre respecto a cómo y cuándo se aplicarán las reglas, pero todavía existe hambre de rentas de corta estancia”, dice Blum. En Monterrey, Abaroa recuerda que el boom de vivienda vertical se dio desde 2013 con el desarrollo orientado al transporte (DOT), lo que detonó proyectos en el centro y permitió generar productos más densos y asequibles, aunque hoy los costos de construcción y la inflación limitan esa tendencia. La Ciudad de México es la más avanzada en la creación de límites para plataformas de hospedaje, al menos en el papel. El 3 de octubre de 2024 se publicaron una serie de reformas aprobadas por el Congreso capitalino a las leyes de Turismo, Vivienda y Reconstrucción para poner restricciones al alquiler de habitaciones, departamentos y casas en plataformas como Airbnb. No obstante, más de un año después este marco legal aún no se aplica y el gobierno capitalino no habilita aún la plataforma de registro de anfitriones, inmuebles y empresas que ofrecen estancias turísticas temporales. “Es imposible que el Gobierno de la Ciudad de México, ante la incapacidad que ha demostrado el último año, tenga la capacidad los siguientes meses de aplicar una ley que además va a ser perjudicial para el mismo gobierno y la actividad económica que nos espera el siguiente año”, afirma Patricia Urriza, diputada por Coyoacán de Movimiento Ciudadano (MC).
La legisladora considera que en la Ciudad de México hay una falta de planeación urbana rumbo al Mundial 2026. Explicó que esto se refleja en la normativa no aplicada para alquiler turístico en plataformas y en la ausencia de un proyecto de mejoramiento barrial en las colonias aledañas al Estadio Azteca, en especial en Coyoacán y Tlalpan. Urriza recuerda que para los Juegos Panamericanos de 1975 se construyó la Unidad Habitacional Villa Panamericana para alojar a deportistas, diplomáticos, periodistas y comités participantes, desarrollo que después pasó a ser vivienda social. Sin embargo, a solo siete meses del Mundial de Futbol y, ante la demanda que habrá de alojamientos para turistas, la legisladora cuestiona el efecto que tendrá sobre la vivienda en las colonias cercanas al Estadio Azteca y al sur de la Ciudad de México. Las sedes mundialistas anteriores dan pistas de cuánto puede incrementar el valor de la vivienda. En Qatar en el primer semestre del 2022, año en el que se llevó a cabo la contienda deportiva, los alquileres crecieron 23% en The Pearl, una zona conectada a los eventos. Dos años después, los precios se redujeron entre 4 y 6%. En Brasil 2014, la sede latinoamericana más reciente, se experimentó un crecimiento de 35% en el costo de la vivienda en renta en un año. En 2015, los precios se corrigieron 4.6% a la baja. Para Blum, la situación será similar, “durante el torneo veremos un alza temporal en rentas y tarifas por noche, pero después tenderá a estabilizarse”. “Estas empresas, estos consorcios gigantescos siempre tienen la posibilidad de comprarle su espacio, su tiempo en un espacio a una persona que vive cerca del lugar a donde van a llegar todos los turistas», agregó Urriza.
Preocupa vivienda alrededor del Estadio Azteca
En Santa Úrsula Coapa, uno de los pueblos originarios en la Ciudad de México y donde se ubica el Estadio Banorte (antes Estadio Azteca), integrantes de la Cooperativa Acción Comunitaria alertan sobre el surgimiento de construcciones de edificios de departamentos que no muestran manifestaciones de obra. “Nos preocupa esta intención de desarrollar nuevas edificaciones a raíz de que se pueda generar esta inversión inmobiliaria en una zona popular”, señala Natalia Lara, integrante de la cooperativa vecinal. Norma Piñón es una de las habitantes afectadas. Hace tres meses una casa contigua a su hogar comenzó a ser convertida en un edificio de departamentos en Popocatépetl manzana 893 lote 27. La construcción lleva al momento cuatro niveles, pero personal de la obra le dijo a Norma que serán al menos siete pisos con 17 departamentos. “Hemos tenido daños y apenas va iniciando, son siete u ocho niveles (los que se van a construir), llevamos tres, entonces no sé qué va a pasar”, comparte con Expansión Política . Con la construcción a un lado, la casa de Norma presenta filtraciones de agua en su sala y su recámara, además, su calentador solar tiene daños por la caída de mezcla de la obra y los residuos de cemento causan obstrucción del drenaje. Aunque ya presentó varias solicitudes de verificación ante la Alcaldía Coyoacán, hasta el momento la construcción sigue. A Norma le preocupa además el efecto que tendrá la construcción de nuevos departamentos en su colonia sobre el incremento de costos en predial y energía eléctrica, así como la disponibilidad de agua en una zona donde reciben líquido por tandeo de dos a tres días por semana. “No nos vamos a ir, mis papás fueron fundadores de la colonia, todo esto está hecho de mano de obra de cada uno de los habitantes de aquí”, sostiene Norma.
Natalia Lara comparte que se levantaron alrededor de 30 reportes ante la Alcaldía Coyoacán y el Sistema Único de Atención Ciudadana (SUAC), así como una denuncia ante la Procuraduría Ambiental y del Ordenamiento Territorial (PAOT) para que se verifique la construcción de Popocatépetl y al menos seis más realizadas en el último año: Calzada de Tlalpan 3213, San Alejandro 254, San Macario 168, San Ricardo 137, San Matías manzana 889 lote 12 y San Pascasio manzana 891 lote 12. “Queremos que se haga una revalorización del ordenamiento (territorial) y sobre todo se verifique cómo se están llevando a cabo las construcciones y los usos de suelo”, pide la integrante de la Cooperativa Acción Comunitaria. En la actualidad, el precio de la vivienda en la alcaldía Coyoacán es de 33,311 pesos el metro cuadrado a octubre de este 2025, con valores de entre 2 y 23 millones de pesos por vivienda, dependiendo la colonia. Por ejemplo, en la colonia Santo Domingo el precio es de 36,497 el metro cuadrado y en Santa Úrsula Coapa de 35,257, las dos colonias más cercanas al Estadio Azteca. En la Unidad Habitacional Villa Panamericana el valor se eleva a 40,772 pesos y en Romero de Terreros a 39,274 pesos, en promedio. En cuanto a la renta, el portal Monopolio reporta a este mes un precio promedio de 19,500 pesos en la alcaldía Coyoacán, mientras que en las colonias aledañas al recinto deportivo el valor promedio de Santo Domingo es de 17,800 pesos y de 13,500 pesos en Santa Úrsula Coapa. En Villa Panamericana es de 35,000 pesos el promedio y en Romero de Terreros de 32,500 pesos. De acuerdo con la agencia inmobiliaria Spot2.mx, la colonia Santa Úrsula cuenta con rentas accesibles con potencial de revalorización y presenta una oportunidad coyuntural ante la proyección de mayor consumo en torno al Mundial 2026 en beneficio de zonas residenciales con comercio de cercanía. “Santa Úrsula podría captar parte de ese gasto adicional por su ubicación estratégica al sur de la capital y su cercanía con el Estadio Azteca”, indica la agencia.
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