Una de cada seis viviendas propias en la Ciudad de México carece de escrituras , una situación que dificulta acreditar legalmente la propiedad y puede aumentar la vulnerabilidad de los inmuebles ante fraudes, invasiones y despojos. La Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano expuso que son 294,660 viviendas , equivalentes a 16.5% del total de propiedades habitacionales en la capital, de acuerdo con la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH) 2024 del INEGI, en esta situación.
La falta de certeza jurídica sobre los inmuebles se vuelve relevante en una ciudad donde se han abierto 5,763 carpetas de investigación por el delito de despojo entre enero de 2025 y junio de 2026, la segunda cifra más alta del país, solo detrás del Estado de México. Especialistas advierten que contar con una escritura inscrita en el Registro Público de la Propiedad puede ser una herramienta clave para acreditar la titularidad y defender el inmueble ante posibles conflictos o intentos de despojo. “Cuando tu inmueble está escriturado y la escritura está inscrita en el Registro Público de la Propiedad tienes un escudo protector que te va a salvaguardar contra despojos , contra invasiones, contra fraudes”, señala el abogado Miguel Ángel Beltrán Lara, miembro del Colegio de Notarios de la Ciudad de México. Daniela Sánchez, coordinadora de la Clínica Jurídica de Derecho a la Vivienda ‘María Luisa Aguilar’ de la Universidad Iberoamericana, señala que la irregularidad en la propiedad es un problema grave y muchas veces la razón de no poner en orden los papeles es el costo. “La gente a veces vive en casas que están sin terminar de formalizar su titularidad, no hay programas que alcancen a veces a titular tantos inmuebles o es muy costoso”, explica. El costo de escriturar en la CDMX ronda entre 6% y 8% del valor del inmueble . Esto incluye el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), los derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad, los honorarios de la notaría, así como gastos de avalúo y operativos.
Escrituras, la defensa jurídica ante despojos
“Cinco sextas partes son impuestos, derechos y gastos, solo una sexta parte (del costo) son los honorarios del notario”, explica Beltrán Lara. Los casos de despojo en la Ciudad de México, en particular en la alcaldía Benito Juárez, desataron preocupación en los capitalinos, por el modus operandi: personas buscan inmuebles deshabitados o viviendas donde los propietarios son personas vulnerables como adultos mayores, para apropiarse de ellos, o detectan casas donde los residentes están ausentes para entrar, cambiar cerraduras y usurpar la propiedad. Al respecto, especialistas destacaron que las escrituras son el principal medio para comprobar la propiedad de una casa o departamento y, en caso de no contar con ellas, la titularidad del inmueble puede ser disputada. Sin embargo, carecer de este documento es un problema común. Esto puede ocurrir al heredar una propiedad pero no escriturarla, al realizar una compraventa que no se formaliza ante el Registro Público o incluso en el caso de personas cuyas viviendas se encuentran en asentamientos irregulares. La coordinadora de la Clínica Jurídica de la Ibero explica que el despojo no solo ocurre mediante la toma por la fuerza o de manera furtiva de una casa o departamento; también puede ejecutarse de forma más sofisticada a través de procesos judiciales irregulares . “Muchos despojos vienen también de órdenes judiciales, vienen de expedientes que se inician de manera irregular, en donde nunca se notifica al propietario que hay un juicio. Son juicios falsos y terminan con una orden de desalojo, una orden de entrega del inmueble y eso también pues es un despojo ”, detalla Sánchez.
La académica de la Ibero advierte que las víctimas de despojo no solo ven en riesgo su propiedad ; en muchos casos, también se vulnera su derecho a la vivienda y es común que las personas afectadas pertenezcan a grupos vulnerables. “Son personas que se la viven preocupadas, en incertidumbre, en vilo porque no saben de dónde vino el despojo, en dónde investigar o cómo hacer frente a estas dificultades”, apunta. La vulnerabilidad se intensifica al buscar justicia y recuperar el inmueble. «Son procesos muy complejos que te involucran no solamente derecho civil, a veces penal, a veces administrativo. Se requiere a gente especializada y son costosas las defensas privadas. Hay defensoría también de oficio que está muy saturada, que avanza lento”, sostiene la profesora de la Ibero. Para atender el problema de los despojos en la Ciudad de México, Sánchez considera necesarios cambios en el propio sistema: -Establecer procesos más estrictos para el cambio de propiedad de un inmueble. -Mejorar la coordinación entre autoridades e instituciones relacionadas con la propiedad y la vivienda, por ejemplo, entre la Fiscalía General de Justicia capitalina, el Poder Judicial y el Registro Público de la Propiedad de la Ciudad de México. – Dotar a la Fiscalía con el personal, los recursos y la capacitación necesarios para investigar y perseguir el delito de despojo.
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