La actualización de los valores catastrales que impulsa la nueva Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral , enviada por la presidenta Claudia Sheinbaum a la Cámara de Diputados, abre la puerta a un aumento en el monto que se recauda por predial, particularmente en zonas de alta plusvalía donde el valor catastral de los inmuebles está por debajo de su valor comercial.
El Censo Nacional de Gobiernos Estatales de 2024, del INEGI, reveló que en México existe una subestimación del 45.4% de los valores catastrales en comparación con los valores comerciales de los inmuebles; por lo que la iniciativa de la presidenta apuesta a nivelar este escenario homologando los sistemas de propiedad inmobiliaria en todo el país.
¿Va a subir el precio del predial? El documento de la
nueva Ley de Catastro afirma que “se amplía la base gravable sin necesidad de crear o modificar la arquitectura de las contribuciones”. No obstante, analistas y académicos advierten que la actualización de los valores catastrales puede
traducirse en un aumento indirecto del predial. Emilio Sánchez Salazar, investigador en
finanzas públicas subnacionales, acota que este aumento “no será necesariamente para toda la población”, pero sí puede alcanzar a quienes actualmente tienen desactualizado el valor catastral de sus inmuebles. El integrante del Centro de Investigación Económica y Presupuestaria (CIEP) advierte que la falta de homologación y actualización de los catastros ha permitido que algunas propiedades mantengan valores catastrales fijados hace 40 o 50 años, pese a que su valor de mercado ha cambiado sustancialmente. Tamón Takahashi-Iturriaga, economista jefe en TKA Analytica, coincide con la valoración y recuerda que la iniciativa presidencial también pretende ampliar la
capacidad recaudatoria al “incorporar a los predios que hoy no están inscritos”. “Es un aumento a luz de todo el mundo. Si te tomas la molestia de crear una ley general para regular la actividad catastral y no vas a tener ningún impacto en la recaudación, te la puedes ahorrar. Cuando dicen, no va a aumentar el predial, mienten más que hablan”, opina.
El costo político de la Ley de Catastro
Los catastros son los registros administrativos sobre las propiedades , que permiten determinar y recaudar el impuesto predial. Este cobro es una de las fuentes más importantes de ingreso para los municipios, o debería serlo; sin embargo, su potencial recaudatorio lleva más de 20 años desaprovechado y rezagado. De acuerdo con el Instituto Mexicano de la Competitividad (IMCO) , los municipios en México recaudaron 67,000 millones de pesos a través del impuesto predial en 2023, lo que equivale al 0.2% del PIB nacional, pero el potencial recaudatorio es superior, sobre todo si se compara con otros países de América Latina, como Brasil que recauda el 0.6% o Chile que recauda el 0.8%. La iniciativa presidencial, que propone la creación de un identificador único , construir un Plan Nacional Catastral y una Plataforma Nacional , así como digitalizar trámites, podría duplicar la recaudación del predial.
Cambio urgente para algunos
Preocupa cuidado de los datos
De la legislación a la operatividad La iniciativa a la Ley Catastral quiere armonizar, actualizar, modernizar y unificar criterios; sin, embargo, no toma en cuenta el costo político en tiempos electorales, pues su aprobación en el Congreso federal y los congresos locales coincide con el
proceso electoral 2027. “El
avance tecnológico no es el único necesario para una mayor capacidad recaudatoria. En las grandes ciudades no habrá problema para homologar, pero en otros lugares la autoridad municipal está expuesta al escrutinio y es la encargada del cobro del predial, ahí entra la voluntad política”, concluye Takahashi. La iniciativa presidencial indica que el fortalecimiento del predial debe traducirse en un mejor
ordenamiento territorial y urbano; en ese sentido, Emilio Sánchez anticipa que el gobierno no ha tenido la pedagogía necesaria para comunicar la importancia de este tema. «Puede que se pague más, pero ese dinero se podría utilizar en la
crisis de vivienda que ya atraviesa el país, con ese recurso se podría financiar vivienda social, programas de reordenamiento territorial, mejores calles, mejores banquetas, mejores parques, y todas estas cosas que son facultad de los gobierno municipales», concluye el académico. Aunque a ojos de la ciudadanía, la iniciativa presidencial para homologar y actualizar el catastro pueda parecer indiferente o innecesaria, en el
sector inmobiliario , público y legal era una necesidad urgente. La realidad de las propiedades no correspondía con los registros y la inequidad de recursos entre municipios era evidente. Mientras que estados como Ciudad de México, Jalisco o
Querétaro recaudan su 100% de predial, lugares como Nayarit o Guerrero apenas alcanzan el 25% y 49% de su meta de recaudación, respectivamente, incluso auxiliados en el cobro por las autoridades estatales. Miguel Saucedo, socio director de
Saucedo Abogados y experto en derecho patrimonial, celebra que la legislación ataje la evasión de impuestos y promueva una mayor recaudación en beneficio del desarrollo de los municipios y sus habitantes. «Es un aspecto muy positivo intentar unificar digitalmente todos los sistemas. La idea es que todos los municipios salgan ganando. Hay lugares donde sigue siendo ínfimo el recurso que reciben por impuesto predial. Y si se hace más simple la forma de pago y hay condiciones digitales el dinero técnicamente debe impactar en una mejora en seguridad pública, desarrollo, infraestructura», explica. La
Federación de Colegios de Valuadores reconoció que la presentación de esta iniciativa representa un paso largamente esperado para el sector, aseguró que la
homologación nacional de requisitos y plazos facilitará transacciones, herencias y traslados de dominio para aquellos ciudadanos que poseen bienes. Además, refrendó su disposición y compromiso para trabajar de manera coordinada y técnica con la
Agencia de Transformación Digital y otros actores encargados del proyecto; sin embargo, hizo un llamado a no obviar los candados y la seguridad necesaria para el tratamiento de la información. «La información catastral no es de carácter enteramente público. Habilitar su consulta a nivel nacional requiere ‘candados’ estrictos en la ley. Cualquier acceso a esta plataforma debe generar una huella o registro auditable que documente qué autoridad o usuario ingresa y con qué fines, protegiendo así el patrimonio y los datos de los contribuyentes», indica una circular que su presidente Juan José Ortiz Jasso hizo llegar a Expansión Política .
]]>
Comentarios recientes